Photo de Daniel Lobo/Flickr

Les économistes sont d’accord, le contrôle des loyers ne fonctionne pas. Il rend le logement moins rentable et décourage à la fois la construction de nouveaux bâtiments et l’entretien du parc existant. Bien qu’il puisse faciliter la vie de certains locataires, le contrôle des loyers réduit la qualité et la disponibilité des logements à long terme. En fin de compte, le contrôle des loyers conduit au surpeuplement, à la détérioration et à l’inhabitabilité. Selon l’économiste suédois Assar Lindbeck : « le contrôle des loyers semble être la technique la plus efficace connue actuellement pour détruire une ville - à l’exception des bombardements ».

C’est l’économie de base, une simple question d’offre et de demande. Si nous supprimions le contrôle des loyers dans tout le pays, le marché produirait des logements en abondance et l’accessibilité serait rétablie.

Du moins, c’est ce que disent les économistes.

Le problème est que l’histoire du Canada remet en question la sagesse de ces soi-disant experts.

Les expériences de contrôle des loyers remontent à la Loi nationale sur l’habitation de 1944, mais les lois sur le contrôle des loyers ne sont devenues partie intégrante du paysage national qu’en 1975, lorsque le gouvernement fédéral a fait pression sur les provinces pour qu’elles les adoptent dans le cadre d’un programme national de lutte contre l’inflation.

Imposé d’en haut durant une urgence économique, le contrôle des loyers a joué un rôle significatif à la fois pour freiner l’inflation hors de contrôle et résoudre la crise du logement que le Canada connaissait à l’époque. Une combinaison de contrôle robuste des loyers et d’investissements concurrents dans le logement public a vu les prix de l’immobilier chuter jusqu’à 30 pour cent en termes réels entre 1975 et 1978.

Le contrôle des loyers n’a pas causé une crise du logement, il a aidé à en arrêter une.

Mais son succès en a fait une cible, et malgré son efficacité, le contrôle des loyers est immédiatement devenu un terrain de contestation politique. Pendant 50 ans, le contrôle des loyers a été attaqué par les politiciens de droite et les groupes de réflexion financés par l’industrie. Ces attaques se sont lentement infiltrées dans les politiques, les gouvernements provinciaux de toutes tendances ayant progressivement affaibli la législation sur le contrôle des loyers dans tout le pays. Le Canada dispose maintenant d’un éventail de politiques discordantes qui diffèrent considérablement d’une province à l’autre.

En Alberta et en Saskatchewan, par exemple, les propriétaires peuvent augmenter le loyer autant qu’ils le souhaitent, mais les augmentations de loyer ne peuvent avoir lieu qu’une fois par an. En Colombie-Britannique, en Ontario et à l’Île-du-Prince-Édouard, les provinces fixent une augmentation maximale annuelle du loyer (cette année, elle est de trois pour cent, mais des cas particuliers comme le Manitoba ont fixé l’augmentation maximale de cette année à 1,7 pour cent). Ces provinces disposent d’exemptions uniques pour des augmentations supplémentaires si un propriétaire est en mesure de répondre à certaines exigences. La plus célèbre d’entre elles est le décontrôle des logements vacants, qui permet aux propriétaires d’augmenter les loyers autant qu’ils le souhaitent pour les appartements inoccupés. Ces failles incitent à des comportements anti-locataires comme la « rénoviction » et la « démoviction ».

Contrairement aux affirmations des penseurs de droite, l’érosion du contrôle des loyers n’a pas conduit à un monde de logements plus abondants et de meilleure qualité. C’est tout le contraire. Les coûts du logement ont constamment dépassé l’inflation, et la qualité des nouvelles constructions est devenue de plus en plus douteuse.

Cela dit, la crise actuelle du logement ne peut être attribuée à un seul facteur, et certainement pas à quelque chose d’aussi mineur que l’assouplissement des normes de contrôle des loyers. De nombreuses variables confondantes sont impliquées, de la financiarisation au désinvestissement public et à la déréglementation. Pourtant, il faut observer que tous ces phénomènes nous enseignent la même leçon : plus les rentiers ont de contrôle sur notre système de logement, plus il devient dysfonctionnel.

Cela soulève la question : Pourquoi la recherche contredit-elle si nettement l’expérience positive du Canada en matière de contrôle des loyers ?

Pour commencer, les données sur le contrôle des loyers ne sont pas aussi claires que beaucoup le croient. Un corpus croissant de preuves suggère qu’un demi-siècle d’attaques contre le contrôle des loyers est basé sur des données inapplicables.

L’hostilité de longue date des économistes envers le contrôle des loyers provient d’études de cas d’après-guerre où les contrôles « durs » des loyers étaient la norme - c’est-à-dire des contrôles qui empêchaient toute augmentation de loyer. Ces premières itérations du contrôle des loyers ne tenaient pas compte de l’inflation et décourageaient réellement à la fois l’entretien régulier et les nouvelles constructions. Cependant, le modèle de contrôle des loyers avec lequel nous fonctionnons depuis les années 1970 a été des contrôles « souples », qui permettent de petites augmentations de loyer pour tenir compte de l’inflation.

La recherche contemporaine sur les impacts des contrôles « souples » des loyers constate que ces politiques réussissent à maintenir les loyers abordables sans affecter négativement la construction de nouveaux logements.

En 2020, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a analysé l’impact des politiques de contrôle des loyers du Canada après 1970. L’étude a confirmé que, « contrairement aux attentes fondées sur la littérature, l’analyse n’a pas trouvé de preuves que les mises en chantier locatives étaient plus faibles dans les marchés à contrôle des loyers que dans les marchés sans contrôle des loyers. »

Ces révélations sont gênantes pour ceux qui aimeraient voir l’ensemble du système de logement confié à des investisseurs prédateurs. Il y a eu un effort concerté pour miner le consensus émergent sur l’efficacité fondamentale du contrôle des loyers. Par exemple, l’année dernière, le Financial Post a remis en question la conclusion de la SCHL selon laquelle le contrôle des loyers fonctionnait au Canada en citant un rapport de KPMG financé par la SCHL qui stipule que « le contrôle des loyers a généralement été reconnu comme ayant réduit l’offre locative en raison des limites sur les prix des loyers. » Ce fragment de citation a été traité par le Financial Post comme un coup de grâce contre le principe même du contrôle des loyers au Canada.

Le problème est que ce n’est pas ce que conclut le document. La citation est tirée de la section « Revue de la littérature » sur la première page du rapport KPMG et reflète largement le corpus établi de recherches effectuées sur les études de cas d’après-guerre des contrôles « durs » des loyers. Heureusement, KPMG n’a pas arrêté son analyse là ; le rapport complet fait 90 pages. Après avoir examiné plusieurs études de cas de contrôles « souples » des loyers, y compris des exemples des politiques du Canada dans les années 1970, le rapport conclut : « il n’y a aucune preuve concluante que les contrôles des loyers mènent à des contraintes d’offre [...] il est possible que le contrôle des loyers puisse en fait conduire à une augmentation de la production d’unités locatives. »

Ce genre de distorsion et de malhonnêteté est devenu indispensable pour ceux qui se positionnent contre le contrôle des loyers. Il est temps de nous libérer des contraintes des idéologies défaillantes et d’embrasser à nouveau le contrôle des loyers comme une politique pro-sociale et économiquement sensée. Le gouvernement fédéral doit travailler avec les provinces pour renforcer les lois existantes sur le contrôle des loyers, et des normes nationales doivent être créées pour fermer les échappatoires comme le décontrôle des logements vacants, imposer des plafonds inflexibles sur les augmentations de loyer et créer des responsabilités significatives pour les propriétaires.

Il est temps que les gouvernements mènent une revitalisation nationale du contrôle des loyers dans tout le pays.

Il est temps de prendre le logement au sérieux.

James Hardwick est un écrivain et défenseur communautaire. Il a plus de dix ans d’expérience au service d’adultes en situation de pauvreté et sans-abrisme avec diverses ONG à travers le pays.